Questions Fréquentes
Combien coûte une expertise ?
Le coût d’une expertise correspond à celui d’une prestation de services. Il est fixé en fonction de la taille des biens, des difficultés techniques rencontrées et du temps passé par le professionnel dans les différentes phases de travail (étude préalable, visite des lieux, analyse et rédaction du rapport). Il s’y ajoute les frais administratifs du cabinet (déplacement, correspondance, secrétariat, recherche et documentation…).
Un devis est préalablement soumis pour validation par le client. Les honoraires sont contractuellement arrêtés soit sur la base d’un forfait global soit à la vacation tarifée au temps passé.
Comment se déroule une expertise ?
Dans un premier temps, l’Expert définit avec le client le contenu précis de la mission, le délai de réalisation et le montant des honoraires. Ces éléments sont contractualisés dans la lettre de mission validée par le client.
Le client fournit à l’Expert l’ensemble des pièces et documents utiles et nécessaires à la bonne exécution de la mission. L’Expert visite ensuite l’ensemble des biens objet de la mission.
L’Expert procède à toutes les investigations, études et recherches utiles et nécessaires et en particulier auprès des services administratifs (Urbanisme, Cadastre, Hypothèques…).
L’analyse de l’ensemble de ces éléments est ensuite réalisée par l’Expert lui permettant de hiérarchiser les facteurs qui influencent la valeur du bien (emplacement, consistance, conjoncture et positionnement sur le marché).
L’évaluation des biens et droits immobiliers est mise en œuvre en respectant les méthodes reconnues dans la Charte de l’Expertise en évaluation immobilière.
Un rapport finalise la mission. Il reprend et décrit l’ensemble des différentes phases, avis et conclusions de l’Expert.
Que définit la Charte de l’Expertise en évaluation immobilière ?
Le 7 décembre 1990, les principales organisations représentatives d'experts immobiliers français signaient la première Charte de l'expertise en évaluation immobilière. Ce texte, élaboré à l'initiative de l'IFEI, énonçait les principes généraux que les membres des organisations signataires s'engageaient à respecter dans le cadre de leurs activités expertales. Le texte initial a été actualisé et complété dans une troisième édition, publiée en juin 2006.
Diverses modifications législatives ou réglementaires et la nécessité d'harmonisation des définitions et méthodes avec les normes internationales ont justifié cette nouvelle rédaction de la Charte qui a été élaborée et signée par les douze organisations suivantes :
Association Française des Sociétés d'Expertise Immobilière AFREXIM, Confédération des Experts Fonciers CEF, Compagnie des Experts en Estimations Immobilières près la Cour d'Appel de Paris CEEICAP, Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM CEIF FNAIM, Compagnie Nationale des Experts Immobiliers CNEI, Compagnie Nationale des Experts Judiciaires en Estimations Immobilières CNEJI, Conseil Supérieur du Notariat - Institut Notarial de l'Immobilier CSN, Chambre des Experts Immobiliers de Belgique CIBEX, Fédération Nationale des Chambres d'Experts et Experts Judiciaires Évaluateurs Fonciers Immobiliers et Commerciaux EEFIC, Institut Français de l'Expertise Immobilière IFEI, Syndicat National des Professionnels de l'Immobilier SNPI, Royal Institution of Chartered Surveyors RICS France.
Parmi les principales définitions rédigées dans la charte on remarquera :
La valeur vénale :
C'est la somme d’argent estimée contre laquelle un immeuble serait échangé, à la date de l’évaluation, entre un acheteur consentant et un vendeur consentant dans une transaction équilibrée après une commercialisation adéquate et où les parties ont l’une et l’autre agi en toute connaissance, prudemment et sans pression.
La valeur Locative :
C'est la contrepartie financière annuelle susceptible d'être obtenue sur le marché de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un contrat de location.
Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région donnée.
La valeur locative de marché est exprimée hors taxes, et hors charges locatives, ou de toute autre nature, refacturées au preneur.
La juste valeur :
La juste valeur est un concept comptable défini dans la norme comptable internationale IAS 16 (IAS 16-6 traitant des immobilisations corporelles). Elle se définit comme : « le montant pour lequel un actif pourrait être échangé entre des parties bien informées, consentantes, et agissant dans des conditions de concurrence normales ». De plus, le paragraphe 29 et suivant de la norme IAS 401 (traitant des immeubles de placement) laisse l’option au propriétaire de comptabiliser l’immeuble à sa juste valeur ou par le coût.
Dans la pratique, pour les immeubles de placement, elle est assimilée à la valeur vénale définie ci avant.
Pour les immeubles d’exploitation, cette notion est assimilée à la valeur vénale dans son usage actuel (« existing use value »).
Les méthodes d’évaluation par comparaison :
Ces méthodes, qui connaissent un certain nombre de déclinaisons variables suivant les types de biens, consistent à partir directement des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables à celle du produit expertisé.
On les appelle également parfois des méthodes "par le marché" ou encore "par comparaison directe".
Selon les cas, ces méthodes permettent d'évaluer un bien ou un droit immobilier en lui attribuant une valeur déduite de l’analyse des ventes réalisées sur des biens similaires ou approchants.
Selon les types d'immeubles, les mesures retenues pourront être la surface (habitable, utile, pondérée) ou l'unité (parking, chambre, lit, fauteuil, ha, etc.).
Les méthodes d’évaluation par le revenu :
Ces méthodes consistent à prendre pour base, soit un revenu constaté ou existant, soit un revenu théorique ou potentiel (loyer de marché ou valeur locative de marché), puis à le diviser par un taux de rendement, donc à le capitaliser.
Les méthodes par le revenu sont également appelées méthodes "par capitalisation du revenu" ou "par le rendement".
Elles peuvent être déclinées de différentes façons selon l'assiette des revenus considérés (loyer effectif, loyer de marché, revenu net), auxquels correspondent des taux de rendement distincts.
En France, l'assiette est généralement constituée soit par le loyer annuel net hors taxes et hors charges locatives, principalement en immobilier commercial, soit par la valeur locative de marché annuelle hors taxes et hors charges locatives principalement en résidentiel.
Les méthodes par le revenu peuvent connaître des applications très diverses. Certaines méthodes se fondent sur des revenus nets ou projetés que l'on actualise sur une période future.
